編者按：物權(quán)是民事主體依法享有的重要財產(chǎn)權(quán)，與個人生活密切相關(guān)，故在本次《民法典》學(xué)習(xí)熱潮中，物權(quán)編備受關(guān)注。物權(quán)編為《民法典》的第二編，位列總則之后，可見其地位之重要。2020年11月24日，浙江海浩律師事務(wù)所合伙人馮麗律師對《民法典物權(quán)編》的編纂體例進行了介紹，就新增、修改內(nèi)容進行了詳細解讀，并結(jié)合案例與所內(nèi)同仁就相關(guān)問題進行了討論和學(xué)習(xí)。現(xiàn)將相關(guān)內(nèi)容概括如下，供同行交流和互動。

針對近年來群眾普遍反映業(yè)主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，并結(jié)合此次新冠肺炎疫情防控工作，在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，《民法典》物權(quán)編進一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，具體如下：

（一）要求地方政府、居民委員會對業(yè)主大會等提供指導(dǎo)和協(xié)助

《民法典》第二百七十七條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。相較于《物權(quán)法》第七十五條之規(guī)定，物權(quán)編明確業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會成立的條件及程序可以根據(jù)各地的實際情況作出規(guī)定，故僅在此作出原則性指引，具體內(nèi)容授權(quán)中央及各地政府立法機關(guān)出臺相應(yīng)的法律、法規(guī)進行規(guī)制。此外，明確地方政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會及選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，如提供已成立業(yè)主大會的成功經(jīng)驗、幫助成立籌備組織、提供相關(guān)文本范本、協(xié)調(diào)業(yè)主意見等，為業(yè)主大會及選舉業(yè)主委員會的成立及真正運行提供了制度保障。

（二）適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項的表決門檻

《民法典》第二百七十八條的最大變化主要分為兩個部分：

1、對特別重大事項及一般重大事項進行了調(diào)整

按照《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于特別重大事項。《民法典》第二百七十八條對此予以了調(diào)整，將“使用”和“籌集”予以了區(qū)分，使用維修資金修改為一般重大事項，適用較低的表決門檻，籌集維修資金仍屬于特別重大事項。此外，針對實踐中物業(yè)管理單位未經(jīng)業(yè)主同意擅自改變共有部分用途以及利用建筑外墻、電梯等張貼廣告盈利的行為，第二百八十七條新增一條“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”為業(yè)主共同決定事項，并將其作為特別重大事項適用較高的表決門檻。

2、降低了表決門檻

《物權(quán)法》第七十六條第二款規(guī)定：決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。實踐中，這一門檻設(shè)置過高，導(dǎo)致業(yè)主在進行表決時往往難以達到法定要求而無法作出決議。為此，《民法典》第二百七十八條第二款對此予以了調(diào)整，規(guī)定業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定特別重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定特別重大事項以外的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。如此，特別重大事項的表決門檻降到了二分之一，一般重大事項的表決門檻降到了三分之一，為推動業(yè)主大會正常運行提供了必要的法律支持。

（三）擴大維修資金使用范圍及用途

為切實確保維修資金能夠真正為業(yè)主所用，解決當(dāng)前維修資金使用困難的痼疾，民法典不僅降低了表決門檻，還對資金使用范圍及用途進行了明確和擴大。

與《物權(quán)法》第七十九條相比，民法典第二百八十一條主要做了如下變動：

首先，擴大了共有部分的范圍。《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。民法典則對共有部分的范圍進行了擴大，將電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等納入其中。

其次，對維修基金的使用用途進行了擴大。《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定維修資金僅可用于專有部分的維修，民法典則遵循《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條之規(guī)定將“更新、改造”列為合法使用用途，為充分發(fā)揮維修資金的作用、確保業(yè)主合法權(quán)益得以實現(xiàn)提供了充分的法律保障。

【熱點二】新增“居住權(quán)”

所謂居住權(quán)，是指居住權(quán)人對他人住宅的全部或者部分及其附屬設(shè)施，享有占有、使用的權(quán)利。《民法典》第三百六十六條規(guī)定：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。

居住權(quán)制度起源于羅馬法，最早產(chǎn)生于古羅馬的婚姻家庭關(guān)系中，作為人役權(quán)的一種形式，其產(chǎn)生與當(dāng)時羅馬社會家庭狀況及概括繼承制有密切聯(lián)系，是社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。該制度的設(shè)立初衷，是解決家庭成員的居住和供養(yǎng)。我國《民法典》首次提出居住權(quán)概念，根據(jù)物權(quán)編對于居住權(quán)的規(guī)定，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)具有以下幾個法律特征：

（一）居住權(quán)是在他人住宅上設(shè)立的物權(quán)

居住權(quán)是在他人所有的住宅上設(shè)立的物權(quán)。設(shè)立居住權(quán)是住宅所有權(quán)人處分自己財產(chǎn)的一種方式，住宅所有權(quán)人根據(jù)自己的意思自由在自己所有的住宅的全部或者部分為他人設(shè)立居住權(quán)。此外，根據(jù)本條的規(guī)定，居住權(quán)只能在他人所有的住宅上設(shè)立，其他類型的房屋上不能設(shè)立居住權(quán)。

（二）居住權(quán)是一種用益物權(quán)

居住權(quán)是一種用益物權(quán)，故居住權(quán)人僅對他人所有的住宅的全部或者部分及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利。有的意見提出，居住權(quán)是一種新的用益物權(quán)，雖然作為用益物權(quán)的一種規(guī)定在用益物權(quán)部分，但大多數(shù)人對居住權(quán)不熟悉，居住權(quán)與其他居住的權(quán)利的區(qū)別不明顯。為強調(diào)居住權(quán)是一種用益物權(quán)，2019年4月，十三屆全國人大常委會十次會議審議的民法典物權(quán)編草案二次審議稿第159條將“對他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利”修改為“對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)”。應(yīng)特別注意的是，并非所有居住他人住宅的權(quán)利均是本條規(guī)定的居住權(quán)。如果當(dāng)事人之間存在撫養(yǎng)、扶養(yǎng)、贍養(yǎng)、租賃、借用等關(guān)系，也同樣可能享有居住他人住宅的權(quán)利，但由此而享有的權(quán)利不具有物權(quán)的排他效力，不是本條所規(guī)定的居住權(quán)，不能適用本章的規(guī)定。

（三）居住權(quán)是為特定自然人設(shè)定的

居住權(quán)是住宅所有人為特定自然人的利益在自己所有的住宅上設(shè)定的權(quán)利，法人或其他組織不能享有居住權(quán)。享有居住權(quán)的主體范圍具有有限性，居住權(quán)人以外的人一般不能享有居住權(quán)，但有的國家允許居住權(quán)人的家庭成員居住，并詳細規(guī)定了可以居住的自然人的范圍。

(四)居住權(quán)是為特定自然人生活居住的需要而設(shè)定的權(quán)利

《民法典》第三百六十九條規(guī)定：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租,但是當(dāng)事人另有約定的除外。故居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。此外，居住權(quán)設(shè)立的目的在于滿足特定人特定目的之用，故居住權(quán)人只能將享有居住權(quán)的住宅用于滿足其生活居住的需要，一般情況下，居住權(quán)人不能將其享有居住權(quán)的住宅出租。

 (五)居住權(quán)人按照合同約定對他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利

居住權(quán)設(shè)立于不動產(chǎn)之上，登記時設(shè)立。《民法典》第三百八十六條第二款規(guī)定：設(shè)立居住權(quán)的,應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。第三百七十條第二款規(guī)定：居住權(quán)消滅的,應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。故當(dāng)事人通過訂立居住權(quán)合同并對居住權(quán)進行登記后方可設(shè)立居住權(quán)。

根據(jù)第三百六十七條第一款之規(guī)定：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)人對他人的住宅享有的占有、使用的具體權(quán)利義務(wù)，根據(jù)所有權(quán)人和居住權(quán)人之間訂立的居住權(quán)合同確定。居住權(quán)人為充分地使用其居住的住宅，對住宅的各種附屬設(shè)施亦有使用權(quán)。

以上為本次講座的主要探討內(nèi)容。此外，馮律師還介紹了民法典物權(quán)編的編纂亮點、立法經(jīng)過，簡要分析了擔(dān)保物權(quán)的主要變動內(nèi)容，并結(jié)合工作中的案例與在場聽眾探討了相關(guān)物權(quán)的實現(xiàn)路徑。