編者按：物權是民事主體依法享有的重要財產權，與個人生活密切相關，故在本次《民法典》學習熱潮中，物權編備受關注。物權編為《民法典》的第二編，位列總則之后，可見其地位之重要。2020年11月24日，浙江海浩律師事務所合伙人馮麗律師對《民法典物權編》的編纂體例進行了介紹，就新增、修改內容進行了詳細解讀，并結合案例與所內同仁就相關問題進行了討論和學習。現將相關內容概括如下，供同行交流和互動。

針對近年來群眾普遍反映業主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，并結合此次新冠肺炎疫情防控工作，在現行物權法規定的基礎上，《民法典》物權編進一步完善了業主的建筑物區分所有權制度，具體如下：

（一）要求地方政府、居民委員會對業主大會等提供指導和協助

《民法典》第二百七十七條規定：業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。相較于《物權法》第七十五條之規定，物權編明確業主大會和選舉業主委員會成立的條件及程序可以根據各地的實際情況作出規定，故僅在此作出原則性指引，具體內容授權中央及各地政府立法機關出臺相應的法律、法規進行規制。此外，明確地方政府有關部門、居民委員會應當向業主大會及選舉業主委員會給予指導和協助，如提供已成立業主大會的成功經驗、幫助成立籌備組織、提供相關文本范本、協調業主意見等，為業主大會及選舉業主委員會的成立及真正運行提供了制度保障。

（二）適當降低業主共同決定事項的表決門檻

《民法典》第二百七十八條的最大變化主要分為兩個部分：

1、對特別重大事項及一般重大事項進行了調整

按照《物權法》第七十六條規定，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金屬于特別重大事項?！睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l對此予以了調整，將“使用”和“籌集”予以了區分，使用維修資金修改為一般重大事項，適用較低的表決門檻，籌集維修資金仍屬于特別重大事項。此外，針對實踐中物業管理單位未經業主同意擅自改變共有部分用途以及利用建筑外墻、電梯等張貼廣告盈利的行為，第二百八十七條新增一條“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”為業主共同決定事項，并將其作為特別重大事項適用較高的表決門檻。

2、降低了表決門檻

《物權法》第七十六條第二款規定：決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。實踐中，這一門檻設置過高，導致業主在進行表決時往往難以達到法定要求而無法作出決議。為此，《民法典》第二百七十八條第二款對此予以了調整，規定業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定特別重大事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定特別重大事項以外的其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。如此，特別重大事項的表決門檻降到了二分之一，一般重大事項的表決門檻降到了三分之一，為推動業主大會正常運行提供了必要的法律支持。

（三）擴大維修資金使用范圍及用途

為切實確保維修資金能夠真正為業主所用，解決當前維修資金使用困難的痼疾，民法典不僅降低了表決門檻，還對資金使用范圍及用途進行了明確和擴大。

與《物權法》第七十九條相比，民法典第二百八十一條主要做了如下變動：

首先，擴大了共有部分的范圍?！段餀喾ā返谄呤艞l規定：建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。民法典則對共有部分的范圍進行了擴大，將電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等納入其中。

其次，對維修基金的使用用途進行了擴大?！段餀喾ā返谄呤艞l規定維修資金僅可用于專有部分的維修，民法典則遵循《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條之規定將“更新、改造”列為合法使用用途，為充分發揮維修資金的作用、確保業主合法權益得以實現提供了充分的法律保障。

【熱點二】新增“居住權”

所謂居住權，是指居住權人對他人住宅的全部或者部分及其附屬設施，享有占有、使用的權利?！睹穹ǖ洹返谌倭鶙l規定：居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。

居住權制度起源于羅馬法，最早產生于古羅馬的婚姻家庭關系中，作為人役權的一種形式，其產生與當時羅馬社會家庭狀況及概括繼承制有密切聯系，是社會發展到一定階段的產物。該制度的設立初衷，是解決家庭成員的居住和供養。我國《民法典》首次提出居住權概念，根據物權編對于居住權的規定，居住權應當具有以下幾個法律特征：

（一）居住權是在他人住宅上設立的物權

居住權是在他人所有的住宅上設立的物權。設立居住權是住宅所有權人處分自己財產的一種方式，住宅所有權人根據自己的意思自由在自己所有的住宅的全部或者部分為他人設立居住權。此外，根據本條的規定，居住權只能在他人所有的住宅上設立，其他類型的房屋上不能設立居住權。

（二）居住權是一種用益物權

居住權是一種用益物權，故居住權人僅對他人所有的住宅的全部或者部分及其附屬設施享有占有、使用的權利。有的意見提出，居住權是一種新的用益物權，雖然作為用益物權的一種規定在用益物權部分，但大多數人對居住權不熟悉，居住權與其他居住的權利的區別不明顯。為強調居住權是一種用益物權，2019年4月，十三屆全國人大常委會十次會議審議的民法典物權編草案二次審議稿第159條將“對他人的住宅享有占有、使用的權利”修改為“對他人的住宅享有占有、使用的用益物權”。應特別注意的是，并非所有居住他人住宅的權利均是本條規定的居住權。如果當事人之間存在撫養、扶養、贍養、租賃、借用等關系，也同樣可能享有居住他人住宅的權利，但由此而享有的權利不具有物權的排他效力，不是本條所規定的居住權，不能適用本章的規定。

（三）居住權是為特定自然人設定的

居住權是住宅所有人為特定自然人的利益在自己所有的住宅上設定的權利，法人或其他組織不能享有居住權。享有居住權的主體范圍具有有限性，居住權人以外的人一般不能享有居住權，但有的國家允許居住權人的家庭成員居住，并詳細規定了可以居住的自然人的范圍。

(四)居住權是為特定自然人生活居住的需要而設定的權利

《民法典》第三百六十九條規定：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。故居住權不得轉讓、繼承。此外，居住權設立的目的在于滿足特定人特定目的之用，故居住權人只能將享有居住權的住宅用于滿足其生活居住的需要，一般情況下，居住權人不能將其享有居住權的住宅出租。

 (五)居住權人按照合同約定對他人的住宅享有占有、使用的權利

居住權設立于不動產之上，登記時設立。《民法典》第三百八十六條第二款規定：設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。第三百七十條第二款規定：居住權消滅的,應當及時辦理注銷登記。故當事人通過訂立居住權合同并對居住權進行登記后方可設立居住權。

根據第三百六十七條第一款之規定：設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權人對他人的住宅享有的占有、使用的具體權利義務，根據所有權人和居住權人之間訂立的居住權合同確定。居住權人為充分地使用其居住的住宅，對住宅的各種附屬設施亦有使用權。

以上為本次講座的主要探討內容。此外，馮律師還介紹了民法典物權編的編纂亮點、立法經過，簡要分析了擔保物權的主要變動內容，并結合工作中的案例與在場聽眾探討了相關物權的實現路徑。